◯事案の概要
自社ビルの店舗の賃貸借契約の更新を3年間から2年間に切り替えたいという相談を受けたが、そのメリットがないように感じる
◯相談内容
自社ビルの店舗の賃貸借契約の更新を3年間から2年間に切り替えたいが、相手が応じてくれないとのことで、対策について相談を受けました。この件について、私は次のように考えました。
3年間から2年間へなぜ変えたいのか
・更新時に入る更新料が3年毎から2年毎になり、収益を増やせる
⇒同額の更新料では相手が同意するわけがなく、更新料を3分の2にすれば収益は同じとなるので意味はないと思います。
・ビルの建て替え時等、契約を更新したくない場合、1年早めに更新終了ができる
⇒更新時であっても、相手が出ていくことに難儀を示せば高額の立退料を支払うことになるので、意味がないと思います。
また、3年にしておいた方がお互いの信頼関係が保たれると思うので、なぜ3年間から2年間へ変更するのか意味が分かりません。一般的に3年間から2年間へ変更したほうが良い意味を知っていたら教えて下さい。
3年間から2年間へどうしても変えたい場合、強制的に変えられるのでしょうか。
◯菰田弁護士の回答
先生がおっしゃる通り、3年から2年に切り替える明確なメリットはないでしょうね。ですので、賃借人とトラブルを起こしてまで契約期間を変更させる必要性は客観的にはないと思います。もしかするとオーナーさんとしては、そのような論理的な理由ではなく、何らか自分なりの他の理由があるのかもしれませんが。
また、契約内容に関してはやはり合意で変更するしか方法がありませんので、強制的に変える方法などはありません。おっしゃる通り3年を2年にしたい理由をヒアリングしてみて、変更しない方向性も含めて模索してみてください。